¿Cómo afecta la venta de un inmueble a la declaracion anual de la Renta? (IRPF ):
Muchos propietarios solo piensan en la plusvalía a la hora de vender un inmueble, porque es el pago mas inmediato tras la venta; sin embargo la ganancia patrimonial obtenida por la venta de una vivienda, se debe declarar en el Impuesto de la Renta del correspondiente ejercicio fiscal en el que se ha producido la venta (es decir, la que presentamos el año siguiente), y se integrará en la base imponible del ahorro del IRPF, sumándose a la base imponible del trabajo para el calculo total de la base imponible general.
Para calcularla se resta al valor de transmisión (el precio de venta reflejado en la correspondiente escritura notarial) el valor de adquisición (el precio de compra, el valor de la adjudicación de herencia, o el valor de donación según como se adquirió la propiedad del inmueble).
Es en este impuesto donde entran en juego los diferentes gastos deducibles que se pueden aplicar a la hora de calcular la ganancia patrimonial que se debe reflejar en la correspondiente declaración de la Renta anual.
Se consideran gastos deducibles los siguientes:
- Plusvalía pagada por la venta de la propiedad.
- Gastos de Registro de la Propiedad.
- Gastos de cancelación de hipoteca.
- Honorarios de notaria, gestoría y de agente inmobiliario. Para poder deducir estos gastos es imprescindible tener la correspondiente factura de honorarios con el IVA correspondiente.
Estos importes se descuentan de la diferencia entre el valor de transmisión en la venta y el de adquisición, reduciendo por tanto la ganancia patrimonial sobre la que se calcula la Base Imponible del Ahorro, y pudiendo incluso generar una perdida en lugar de una ganancia patrimonial.
Además, existen exenciones a las que si se cumplen los requisitos también es posible acogerse:
- Exención de la ganancia obtenida por la venta de la vivienda habitual si se reinvierte en la compra o rehabilitación de una nueva vivienda habitual en un plazo de 2 años. En este caso la parte reinvertida está exenta.
- Exención por venta de vivienda habitual de mayores de 65 años o de personas en situación de dependencia severa o gran dependencia. En estos casos el importe de la ganancia patrimonial obtenida está exento aunque no se compre otra vivienda. Si quieres saber cómo tributa la transmisión del usufructo por parte de mayores de 65 años, puedes leer este artículo.
- También hay exención en la venta de mayores de 65 años si la ganancia es inferior a 240.000,00€ y se reinvierte en una renta vitalicia en un plazo de 6 meses. Hay que informar a la entidad con la que se contrate que el importe procede de la venta de un inmueble y que hay intención de acogerse a la exención. El primer cobro de la renta debe percibirse en el plazo máximo de un año desde la venta y los sucesivos pagos tienen que tener una periodicidad anual o inferior.
- Muchos desconocen la exención de pago en el IRPF cuando la transmisión de la vivienda se realiza en dación en pago, por ejemplo, para cancelar un préstamo hipotecario al que no se puede hacer frente. En este caso el valor de transmisión para el IRPF es el importe de la hipoteca que se amortiza mediante la dación en pago, siempre y cuando no se tengan otros bienes que pudieran cubrir esta deuda.
¿Y cuanto se paga por la ganancia obtenida?
Actualmente las ganancias obtenidas por la venta de la vivienda tributan al IRPF según los siguientes tramos:
- Hasta 6.000,00€ se aplica el 19%.
- Entre 6.001,00€ y 50.000,00€ se aplica el 21%
- Entre 50.0001,00 y 200.000,00€ se aplica el 23%
- A partir de 200.001,00€ se aplica el 26%
Si tienes la intención de vender un inmueble, es muy aconsejable hacer una simulación para saber a cuando podría ascender el IRPF para evitar sorpresas desagradables cuando llegue el momento.
Esther C. García se formó en Ciencias Empresariales en la Universidad Carlos III y obtuvo la titulación de Técnico Tributario por el Centro Superior de Estudios Técnicos Empresariales en 2006.
Lleva ejerciendo como asesor fiscal y tributario desde 2007 y en 2022 se incorporó como Manager de la oficina de la Red Realtyplus en Getafe, Madrid.
